Columna de Opinión | Lloret de Mar: ¿Crisis de vivienda o mitos urbanos?

Como agente inmobiliario y promotor en Lloret de Mar, he sido testigo de la evolución de nuestra querida localidad en la Costa Brava. Hoy quiero compartir una perspectiva personal sobre un tema que nos afecta a todos: la crisis habitacional. No hablo desde una posición académica, sino desde la experiencia diaria con compradores, vendedores, inquilinos y propietarios.

El Mito del Alquiler Turístico

En los últimos tiempos, el alquiler turístico ha sido señalado como el principal culpable de la falta de vivienda en Lloret de Mar. Este debate, sin embargo, requiere mayor profundidad. Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) o (HUT en catalán) son aquellas que se alquilan por menos de 31 días y requieren una licencia específica. Es importante entender que estas viviendas cumplen un papel clave en la economía local, al atender a turistas de calidad que buscan estancias cortas y personalizadas.

Por otro lado, los alquileres de larga duración no necesitan licencia y no compiten directamente con el mercado residencial. Limitar las VUT podría generar efectos adversos, como la pérdida de un turismo familiar. Estos visitantes no solo generan ingresos para los propietarios, sino que también benefician a la economía local de forma más amplia.

Por ejemplo, los turistas que alquilan estas viviendas suelen gastar en comercios, restaurantes, servicios de transporte y actividades de ocio. Esto representa un flujo económico importante para la localidad, ya que estos visitantes no solo se alojan en propiedades privadas, sino que también contribuyen directamente al tejido comercial de Lloret de Mar. Este tipo de turismo permite dinamizar sectores que de otro modo podrían verse afectados por la estacionalidad, generando empleo y fortaleciendo la economía local.

En este sentido, el alquiler turístico no es el villano que algunos describen, sino un engranaje necesario dentro de un sistema que necesita equilibrio y coordinación para beneficiar a toda la comunidad. Además, es importante subrayar que cualquier propiedad que se alquile por un mínimo de 31 días no requiere licencia de uso turístico. Esto significa que aquellos que ofrecen estancias a medio y largo plazo, como turistas que permanecen entre uno y tres meses o más, seguirán alquilando sin que haya cambios en la normativa. Por lo tanto, limitar las licencias turísticas no afecta a esta modalidad de alquiler, que también beneficia a quienes buscan un turismo de calidad con estadías más prolongadas.

Los Verdaderos Desafíos: Suelo y Burocracia

Uno de los principales obstáculos que enfrenta Lloret de Mar para abordar su crisis habitacional es la falta de suelo urbanizable. Gran parte del territorio está protegido por razones medioambientales o clasificado para otros usos, lo que limita la posibilidad de construir nuevas viviendas. Este problema no solo afecta al mercado privado, sino también a proyectos de vivienda pública, que deben competir por terrenos disponibles.

Además, los procesos administrativos necesarios para desarrollar proyectos inmobiliarios son otro gran impedimento. Obtener una licencia de obras mayores para una vivienda unifamiliar puede tardar entre 8 y 12 meses, mientras que las promociones más grandes enfrentan plazos aún mayores. Este retraso inmoviliza el capital de los inversores, desincentivando la construcción de nuevas viviendas. En un contexto de inflación y altos costos de materiales, la burocracia se convierte en un obstáculo que limita el crecimiento y la renovación del parque inmobiliario.

Por ejemplo, imaginemos un inversor que quiere desarrollar un pequeño bloque de apartamentos. El tiempo y los costos iniciales pueden hacer que el proyecto pierda viabilidad antes de siquiera comenzar. Estas demoras, sumadas a la falta de incentivos fiscales o ayudas, son un claro ejemplo de cómo la ineficiencia estructural frena el desarrollo urbano.

La Vivienda Pública: Una Solución que Tarda Demasiado

Un caso concreto que ilustra la lentitud de las soluciones habitacionales es el proyecto de 68 Viviendas de Protección Oficial (VPO) en Fenals. Este proyecto, anunciado en febrero de 2023 por la Generalitat de Catalunya, representa una inversión de 9 millones de euros destinada a aliviar la crisis de vivienda en Lloret. Sin embargo, su finalización está prevista para 2026, lo que significa que las familias locales tendrán que esperar al menos tres años para beneficiarse de estas viviendas.

Requisitos para acceder a una VPO

Para acceder a una Vivienda de Protección Oficial, los solicitantes deben cumplir una serie de requisitos que, aunque buscan garantizar la justicia social, limitan significativamente el número de beneficiarios. Cualquier persona puede registrarse pero hay que tener en cuenta que estos son los requisitos:

1. Ingresos dentro de un rango específico: Los ingresos familiares deben situarse entre 1 y 3,5-4 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2023 equivale a aproximadamente entre 27.000 y 31.000 euros brutos anuales para una unidad familiar.

2. Residencia previa o vinculación laboral: Es necesario demostrar que se ha residido o trabajado en la zona durante un periodo mínimo, lo que puede excluir a nuevos residentes o trabajadores temporales.

3. No poseer otras propiedades: Los solicitantes no deben tener propiedades inmobiliarias, salvo que estas no sean aptas para uso como vivienda.

4. Estar al día en pagos legales: Los aspirantes deben cumplir con sus obligaciones fiscales y legales, incluyendo impuestos y deudas administrativas.

5. Registro obligatorio en el sistema oficial: Los interesados deben estar inscritos en los registros oficiales de demandantes de vivienda protegida, un paso que muchas personas desconocen.

Estos criterios, aunque bienintencionados, excluyen a un porcentaje significativo de la población. Según estimaciones, solo una pequeña fracción de los ciudadanos de Lloret de Mar cumple con todos estos requisitos y, además, puede afrontar el coste de alquiler de estas viviendas, que oscila entre 300 y 600 euros mensuales. Esto, combinado con la limitada oferta de 68 viviendas para una población de 40.000 residentes empadronados, deja claro que las VPO son una solución parcial, no integral. también limitan su accesibilidad a un porcentaje significativo de la población.

Analizando las cifras de población, Lloret de Mar tiene aproximadamente 42.000 residentes empadronados. Con solo 68 viviendas disponibles, incluso suponiendo que cada vivienda albergue a una familia de tres personas, se beneficiarían únicamente 200 personas aproximadamente. Esto representa apenas el 0,63% de la población local, lo que demuestra que, aunque necesario, este proyecto tiene un impacto muy limitado frente a la magnitud del problema habitacional.

En cuanto al coste, el alquiler de estas viviendas puede oscilar entre 300 y 600 euros mensuales dependiendo del tamaño y ubicación (a títere indicativo), lo que, aunque más asequible que el mercado libre, sigue siendo un desafío para familias con ingresos ajustados o gastos elevados. Además, muchas personas desconocen los procesos para acceder a las VPO, los documentos requeridos y los largos plazos de espera, que pueden extenderse durante años dependiendo de la demanda. Promover las VPO es un paso positivo, pero para maximizar su impacto es crucial garantizar mayor transparencia, información accesible y precios verdaderamente adaptados a las necesidades locales.

El Rol de los Empresarios Locales

Lloret de Mar ha dado pasos importantes hacia un modelo de turismo de calidad, gracias al esfuerzo de empresarios que han invertido en transformar la oferta turística. Algunos negocios de hostelería emplean hasta 180 personas y ofrecen espacios modernos y atractivos que están ayudando a mejorar la imagen de la localidad. Estos empresarios han demostrado que invertir en calidad puede atraer a un turismo más exigente y con mayor poder adquisitivo.

Sin embargo, estos avances enfrentan un problema significativo: la falta de vivienda para sus empleados. Encontrar personal cualificado ya es un desafío, pero cuando los trabajadores no pueden permitirse vivir cerca de su lugar de trabajo, el problema se agrava. Este déficit habitacional no solo afecta a las familias, sino también a la sostenibilidad de los negocios locales.

Esto nos lleva a una cuestión fundamental: ¿puede Lloret seguir avanzando hacia un turismo de calidad si sus trabajadores no tienen acceso a vivienda asequible? La respuesta está en manos de todos los actores involucrados, desde las administraciones hasta el sector privado.

Reclasificar el Suelo: Un Enfoque Estricto y Planificado

Hablar de reclasificar el suelo a menudo genera dudas y temores, pero es importante dejar claro que no estamos proponiendo un regreso a prácticas descontroladas del pasado. Durante los años 90, bajo la Ley del Suelo de 1998, la liberalización del suelo en España dio lugar a desarrollos masivos que favorecieron intereses privados y, en muchos casos, llevaron a un exceso de construcción sin planificación real. Esto contribuyó a la burbuja inmobiliaria y a un mercado desequilibrado.

Hoy, cualquier propuesta de reclasificación debe centrarse en una optimización regulada y sostenible, donde el cambio de uso urbanístico esté basado en necesidades concretas y bajo estrictos controles medioambientales y sociales. La clave es identificar áreas específicas donde se pueda aumentar la disponibilidad de viviendas sin comprometer el entorno natural ni la calidad de vida de los residentes. Además, la implementación de esta reclasificación debe incluir transparencia total para evitar malas prácticas y garantizar que los beneficios lleguen a toda la comunidad.

Lloret puede liderar un modelo de desarrollo donde el crecimiento urbano se alinee con la sostenibilidad y el interés público. Reclasificar no significa construir a cualquier precio, sino hacerlo de manera inteligente y orientada a solucionar problemas reales.

Propuestas para una Solución Integral

Para abordar de manera efectiva la crisis habitacional en Lloret de Mar, es necesario un enfoque integral que incluya:

1. Agilizar los Procesos Administrativos: Reducir los tiempos para la obtención de licencias de construcción es crucial para facilitar nuevas promociones inmobiliarias. Un plazo máximo de tres meses podría ser un objetivo razonable.

2. Reclasificar el Suelo: Identificar zonas donde se pueda cambiar el uso urbanístico sin comprometer la sostenibilidad del entorno. Este paso permitiría aumentar la disponibilidad de terrenos para construir viviendas.

3. Incentivar el Alquiler en Nuevas Promociones:Establecer que un porcentaje de las viviendas en proyectos nuevos se destine al alquiler durante un período inicial de al menos cinco años podría aliviar la presión del mercado.

4. Acelerar la Ejecución de Vivienda Pública:Proyectos como el de Fenals deben priorizarse, eliminando cuellos de botella administrativos y garantizando su entrega en plazos razonables.

5. Regular, no Restringir, el Alquiler Turístico: En lugar de limitar las VUT, es posible establecer estándares de calidad que beneficien tanto a turistas como a residentes.

6. Incentivar la Inversión Privada: Ofrecer beneficios fiscales o créditos blandos a promotores que desarrollen proyectos destinados al alquiler puede ser una medida eficaz para aumentar la oferta.

Conclusión: Construyendo un Lloret Sostenible

La crisis habitacional en Lloret de Mar es un problema complejo que no puede resolverse culpando a un solo factor. Desde la falta de suelo hasta los retrasos administrativos, los desafíos requieren soluciones colaborativas y bien planificadas. Lloret tiene un potencial enorme para ser un ejemplo de cómo una localidad puede combinar turismo de calidad con bienestar para sus residentes.

No necesitamos más debates sobre culpables. Necesitamos acciones concretas y coordinadas que permitan a Lloret crecer de manera sostenible, beneficiando tanto a turistas como a vecinos. En este esfuerzo, todos somos responsables, y todos podemos ser parte de la solución.